在房企融資方面，近期相關政策不斷放寬，“三支箭”均已發出。在“第三支箭”相關優化措施發布的第二天，已有世 茂股份、福星股份等企業宣布定增再融資。11月30日晚間，截至記者發稿，又有大名城、新湖中寶等房企發布定增相關公告。

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不過，在業內人士看來，除了上述政策的支持，房企特別是出險房企還是要積極恢復自身流動性，提振銷售成為其中的關鍵。

融資政策迎來連續放松

最近一段時間以來，房地產領域的“利好”政策頻出。

“第一支箭”：11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。近期，央行擬發布保交樓貸款支持計劃：至2023年3月31日前央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用。

“第二支箭”：11月8日，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月23日，“第二支箭”擴容首批民營房企落地，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

“第三支箭”：11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問。證監會新聞發言人表示，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。

此后的11月29日和30日，包括福星股份、世 茂股份、大名城、新湖中寶等房地產企業很快推出相關計劃，成為“第三支箭”發出后率先吃螃蟹的A股上市公司。

回顧歷史可以發現，在此之前，房地產行業融資政策大致從2010年起開始收緊，從當年開始，A股市場房地產企業IPO融資基本絕跡。股權再融資方面，采用定增方式在A股市場進行再融資的渠道，近年也越來越難走通，在2017年以后基本已見不到定增房企的身影。

直到今年，A股市場房地產行業的融資政策終于迎來連續放松。

銷售端仍是關鍵

盡管房地產行業融資閥門頻頻打開，但對房企而言，年底搶收或許才是更為現實且迫在眉睫的工作，也折射出房企們年底沖業績的壓力。

以深圳市場為例，據不完全統計，在今年僅剩下的最后一個月里就有超過16個新盤預計入市。而在當前的新房存量市場，打折已經是最為常用的手段。除了折扣，送物業管理費、家庭大禮包等活動層出不窮。

近日，位于深圳前海的一處新房項目發布了一則通告，表示公司承諾不采取非正當手段惡性競爭，也不存在謠言所散播的開盤后進行降價的計劃和可能。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于房企來說，融資分為外援融資和內援融資，其中內援融資主要就是銷售回款。對于開發商來講，銷售策略怎么定是企業自己的事情。不管新房還是二手房，打折促銷在深圳市場已經是普遍現象。開發商在這個時候發出這樣的公告，應該是想給市場傳達一種信號，就是打折促銷不會無限制，不讓市場預期繼續悲觀下去。“在國家各方面紓困政策的扶持下，特別是資金端的好轉提振下，深圳樓市可能會出現一個明顯的觸底探底、企穩回升的過程，這樣的話，開發商銷售行為也會出現一些積極變化。不過，這些都是各個開發商自己的行為，只要符合規則就行。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，對于房企營銷層面，市場要適當關注企業的現金流狀況。若現金流改善，那么房屋銷售定價方面的策略則會做出調整。業內人士普遍認為，房地產企業要想走出困境，銷售端仍是關鍵，實現地產銷售的有效恢復，房企才能進一步真正恢復造血能力，實現可持續發展。

行業銷售下滑明顯

此前，房地產行業已普遍陷入業績下滑的窘境，整個行業銷售下滑相當明顯，從10月份單月的銷售情況來看，龍頭房企的銷售同比仍不理想。

以A股市場房地產龍頭公司萬科為例，公司2022年10月實現合同銷售面積198.8 萬平方米，較去年10月的258.1萬平方米下降22.98%，2022年10月合同銷售金額 321.0億元，較去年10月的419.5億元下降23.48%。

另一A股市場房地產龍頭公司保利發展近日披露的銷售情況簡報顯示，2022年10 月，公司實現簽約面積261.18萬平方米，同比減少17.85%；實現簽約金額430.14億元，同比減少13.93%。

房企營收和利潤的大幅下滑，從A股房地產上市公司2022年三季報身上體現得尤為明顯。

以A股上市住宅開發企業為例，據記者統計，申萬行業分類下有87家A股上市住宅開發企業，上述企業2022年前三季度合計實現營收1.35萬億元，較去年同期下滑12.32%，合計實現歸母凈利潤僅91.14億元，同比大降87.29%。上述87家企業中，有多達66家企業今年三季度末的貨幣資金余額較2021年底減少，占了約四分之三。

另外，從上述地產開發企業年內整體盈虧數量情況變化來看，上市房企的盈利恢復趨勢仍不太穩定。數據顯示，上述87家企業中，2021年度有23家企業虧損，2022年一季度虧損企業數量增至36家。2022年上半年虧損企業數量有所減少，降為32家。但2022年前三季度虧損企業數量再次增加，至36家。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，除了救市政策之外，出險房企還是要通過重組債務，并借機引入戰略投資者和金融股權融資，從而優化資產結構和恢復自身流動性，同時通過強力促銷，在改善現金流的基礎上推動債權融資，讓企業運營逐步恢復正常來實現自救。

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