智通財經APP獲悉，美銀分析師Jeffrey Spector為2023年的房地產投資信托基金(REIT)制定了投資策略，盡管從歷史上看，房地產在經濟低迷時期表現不佳。許多策略師和經濟學家預計，隨著美聯儲繼續提高利率以抗擊通脹，明年經濟將出現低迷。

Spector表示："我們確實認為優質REIT有多頭的理由，建議23年上半年買入多頭債券，23年下半年買入多頭股票，而高質量的REIT提供了一個很好的投資組合，因為它們是具有債券類特征的股票。”

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美銀經濟學家預計，美國經濟將從明年第一季度開始溫和衰退，到第三季度結束，失業率將在2024年一季度達到5.5%的峰值。REIT基本面通常滯后于經濟4 - 6個月，因此需求疲弱可能要到2024年中才會顯現出來。"因此，我們認為23年的預估將非常保守，區間較大，這是另一個需要關注的關鍵風險”。美銀對2023年REIT的盈利預期低于華爾街的普遍預期。預計還會進一步削減。

Spector表示，由于金融狀況趨緊，交易量將保持低位，“在23年下半年之前，我們可能無法預測價格。盡管如此，隨著私人杠桿所有者面臨現金緊縮，高質量的REIT將看到更多機會，建議投資者在23年關注質量和收益”。

關鍵的優質REIT特征是：面對經濟衰退，有彈性的定價；基于長期增長動力的多年盈利能見度；強健、靈活的資產負債表；可見且高于平均水平的分布增長。此外，盡管利率上升，但全球資金流入的最高前景將導致資產價值相對穩定和上限利率更穩定。

按行業來看，工業、制造業住房、自儲住房和老年人住房在關鍵標準上表現最佳。“我們相信，基于多年的長期增長動力，這些行業將在23年展現出最具彈性的定價能力，并提供最佳的盈利能見度和分銷增長”。

獨棟房屋租賃：美國房屋租賃公司(AMH.US)擁有第二大獨棟房屋租賃組合，它將受益于獨棟房屋的有限新供應和人口增長的利好。“隨著抵押貸款利率上升，我們預計獨棟房屋租賃需求將加快，因為相對而言，買房的吸引力將下降”。

自助存儲設施：CubeSmart(CUBE.US)擁有高質量的投資組合和紐約市的大量敞口，在2023年盈利增長的同行中篩選出最好的，并擁有具有吸引力的估值。“鑒于紐約的高密度、獨特的人口結構和強勁的需求，我們將其視為持續增長的關鍵催化劑”。

辦公室：公司辦公物業信托(OFC.US)，在華盛頓特區和阿拉巴馬州亨茨維爾地區擁有高安全辦公樓和數據中心的投資組合，主要服務于聯邦政府和國防承包商租戶。“我們預計，在地緣政治和經濟風險不斷增加的情況下，OFC的建筑和開發項目需求和租戶留住將在寫字樓同行中表現最佳”。

工業：普洛斯(PLD.US)擁有全球最大的工業投資組合和房地產基金業務，在工業REITs領域也擁有最強的資產負債表，應該會受益于電商需求和美國制造業的復蘇。“我們預計PLD將繼續創造行業領先的SS NOI +8%的增長，因為它保持了強大的定價能力，考慮到低可用性，其市場與同行相比具有更強的租金增長前景”。

零售：Regency中心(REG.US)，第二大購物中心REIT，主要以雜貨店為錨。“我們相信，隨著零售商繼續升級店面布局，并向最主要的購物中心擴張，REG將繼續受益于強勁的零售環境”。此外，REIT預計未來5年的項目支出每年將達到1.5億至2億美元。

人工住宅：Sun Communities(SUI.US)主要涉及收購、運營、開發和擴展人工住宅、休閑車輛社區和碼頭。“鑒于其對加速利率增長的指導，SUI在2023年的REITs中處于獨特地位，其非常關注管理整個組織的費用”。

醫療保健：Wellcare(WELL.US)擁有并仍在持續開發老年住房、熟練護理/急性后期和醫療辦公樓，隨著老年住房從疫情中復蘇，該公司已做好充分準備以加快提高住房率。“WELL在我們的覆蓋范圍內擁有最高的老年人住房運營資產敞口，根據我們的人口統計分析，從長遠來看，隨著嬰兒潮一代繼續變老，人口趨勢是有利的”。

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