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1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱《方案》），探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

《方案》明確，二手房“帶押過戶”模式是指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

針對二手房交易中賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的情況，《方案》給出了詳細(xì)的流程。

在各環(huán)節(jié)分工上，《方案》明確引進(jìn)公證處，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。深圳市司法局指導(dǎo)公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議（含承諾函）或者各方認(rèn)可的協(xié)議、承諾函的形式，開展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時(shí)將相關(guān)款項(xiàng)支付給賣方貸款銀行、賣方。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“轉(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議，有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。

《方案》還提到，要穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

在李宇嘉看來，深圳上述“穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)”過于謹(jǐn)慎，“應(yīng)在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮。且評估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。”在他看來，這樣才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，帶動(dòng)整個(gè)市場穩(wěn)定。

2022年，深圳市二手房市場成交狀況并不理想，二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套，日均成交量約為59套；從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

“深圳2022年二手房月均交易量創(chuàng)十幾年新低，現(xiàn)在國家對住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。”李宇嘉表示。

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