1月5日，深圳市住建局等六部門聯(lián)合發(fā)布了二手房“帶押過戶”工作方案，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

根據方案，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款。

【資料圖】

業(yè)內人士認為，深圳二手房成交量已經連續(xù)兩年腰斬，要穩(wěn)定樓市，必須將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復二手房占主導的交易局面。深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現(xiàn)了二手房配合當前房地產市場復蘇做出的政策創(chuàng)新，全國其他城市或跟進二手房“帶押過戶”政策。

推進二手房“帶押過戶”試點

1月5日，深圳市住建局、司法局、規(guī)劃和自然資源局、地方金融監(jiān)督管理局、人民銀行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)關于《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知。

根據方案，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

其中，對于“順位抵押”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同后，在選定的資金監(jiān)管機構(如銀行、公證機構)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。

買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。資金監(jiān)管機構將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉給賣方。

對于“雙預告登記”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構出具相關材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。

房產轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

方案還指出，穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。

二手房成交量連續(xù)兩年腰斬

對于深圳推廣二手房“帶押過戶”的原因，方案提出，為提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，“帶押過戶”模式是2022年二手房領域重要的金融改革，此前各地更多是自我創(chuàng)新，沒有公開的具體文件，深圳是一線城市中率先推出“帶押過戶”工作方案的，體現(xiàn)了二手房“帶押過戶”政策從二三線城市向一線城市推進，對一線城市政策創(chuàng)新有啟發(fā)作用，對全國其他城市也有積極借鑒意義。

嚴躍進認為，深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現(xiàn)了二手房配合當前房地產市場復蘇做出的政策創(chuàng)新，全國其他城市也要跟進二手房“帶押過戶”這個政策。

深圳市住建局公布的數(shù)據顯示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套；二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%。這已經是二手房交易量連續(xù)第二年腰斬，2021年深圳二手房成交量下跌了58.8%。

對于深圳二手房成交量連續(xù)兩年腰斬的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：

一是2018-2020年連續(xù)3年二手房交易正增長，透支了一些需求，特別是2020年交易量達到9.4萬套，僅低于2015年的12.5萬套，為歷史第二高位。

二是2021年開啟二手房參考價，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年“7.15”調控以后，入戶三年才能買房，對購買力進行了強力限制。購買力和杠桿雙重發(fā)力調控二手房，導致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來的房價，無法獲得支撐開始降價出售，反過來惡化了市場預期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三是深圳供給端改革開始見效，包括土地供應端“放量供地”，且推出了“限地價、限房價”的大招，價格限定、供應量大的新房開始分流需求，導致二手房開始去泡沫過程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房價上漲預期不再，大家不再積極買房，而是去申請性價比高的保障房。

“現(xiàn)在國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復二手房占主導的交易局面。所以就出臺了此次政策。”李宇嘉說。

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