其次，是繼續補充一些關于地產行業的思考的。

有人問到底怎么給萬科估值？以港股萬科企業為例，當前（2023年4月6日收盤）的市值是1432億港幣，按照當前的匯率（0.8756）換算，相當于大約1250億人民幣的市值，這個價格已經是按照破產的公司來估值了。

當然，說破產有點開玩笑。

【資料圖】

實際上，當前就看你是相信萬科未來仍然是桌上的玩家還是會被T出局，反正10萬億+的市場就擺在這里，現在的分歧是萬科未來有沒有能力上桌。

龍頭集中已經是確定了的事情，后面的公司已經沒有機會參與了，就看你相不相信前五的玩家里面有萬科，只要你相信這個，那么怎么算都是便宜的。

因為萬科這兩年踏錯了一些節奏，市場對萬科的管理層不太信任。萬科在堅決地轉型，華潤的商業地產是歷史的積累，保利在堅決地加住開的杠桿，這玩意到底誰對，目前無法證偽。

市場更看重短期的利潤，保利加杠桿，1-2年就會體現在報表上面，萬科堅決縮表，那未來兩年報表一定不好看。

至于更長期，以大A機構和散戶的尿性，鬼才關注這個。

萬科布局經營業務，是一個超級漫長的過程，和住開業務1-2年就會體現在報表上面不同，這東西產生價值非常緩慢，但是接近于永續性，因此如果萬科的經營業務未來逐漸開始穩定地貢獻利潤的話，那么這塊的資產就需要重新估值。

補充這些。

$萬科A(SZ000002)$$保利發展(SH600048)$$招商蛇口(SZ001979)$#李蓓稱地產存在“十年一遇級別”機會#@今日話題

原創首發 | 菜頭日記（ID: CT600519)

作者 | 菜頭

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