存量房貸利率下調所惠及的群體還在不斷擴大。

在六大國有大行集體宣布下調存量房貸利率的具體政策后，大多數股份行以及部分城商行、農商行也紛紛跟進發布相關公告。截至9月8日記者發稿前，包括招行、興業、中信和平安銀行在內的大多數全國性股份制銀行，以及北京銀行、江蘇銀行等城商行公布了具體的下調細則。按照監管要求，各銀行將于9月25日起開展調整工作。

綜合各大銀行公告，各類銀行均按照2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后三個時間階段來劃分貸款的具體調整幅度。值得注意的是，也有部分銀行在公告中稱，多類借款人也需主動向銀行申請，才可享受貸款利率下調優惠。

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研究人士分析稱，總體來看，存量按揭利率下調，有利于降低購房者利息負擔、增加消費意愿，同時能夠幫助銀行減少提前還貸現象。同時，具體細則的出臺，也照顧到了不同時間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則。

各大股份行、城農商行紛紛跟進下調

截至9月8日記者發稿前，已發布存量房貸利率調整具體公告的股份行包括：招行、平安、興業、中信、光大、民生、華夏、廣發、渤海和浙商銀行共10家，除此之外，城商行中，包括北京銀行、江蘇銀行等機構也發布了具體細則。

券商中國記者注意到，此次存量房貸利率下調不僅限于國有大行、股份行以及主流城商行。在全國范圍內已有相當數量的城商行和農商行等中小銀行，在近日發布公告稱將按照監管部門指導思想對存量房貸利率進行調整。這也意味著，此次存量房貸利率的調整惠及的借款人群體具有廣泛性和普遍性。

根據9月8日各大股份行披露的調整公告，大中型銀行與日前國有大行披露的具體細則基本一致：可進行調整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日（含當日）前已發放和已簽訂合同但尚未發放的商業性個人住房貸款，且貸款發放時套數性質為首套住房貸款或套數性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對于LPR定價的浮動利率的存量房貸，按照2019年10月7日（含當日）之前、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、2022年5月15日（含當日）之后的時間段，分為三種情形分別作出調整細則，且遵循“一城一策”原則，最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。

實際上，無論是國有大行還是各大股份行、城農商行，在上述細則中提及的三個時間段，均是不同時期監管部門施行的政策調整。

2019年8月，人民銀行發布文件，就新發放商業性個人住房貸款利率進行改革，決定自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；2022年5月，人民銀行、原銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。

多類情況需借款人主動申請

按照銀行發布的公告，絕大多數存量首套房貸款的借款人符合有關要求的貸款，無需主動申請，可實現批量統一調整。但是也有部分借款人的借款情形需按照銀行要求主動申請。

第一類是原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸；或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸。

多數銀行表示，這類借款人在9月25日至10月22日（含當日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整，申請時需提供相應材料（以各行通知為準），申請渠道包括線上、線下（以各行通知為準）。

在10月22后申請的，部分銀行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行；部分銀行則表示客戶仍可向銀行提出利率調整申請，銀行將對審批通過的業務進行利率調整。

第二類需主動申請的是固定利率或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。各銀行明確，此類存量房貸需先申請轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按相應調整規則調整貸款利率。未申請轉換的，或仍選擇繼續執行固定利率或采用基準利率定價，則本次無法調整。

對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。

另外，銀行公告還指出，固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月；參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。定價基準轉換僅進行一次。

第三類是，今年8月31日前已簽訂合同但未發放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形。

下調后有利于降低負擔、刺激消費

日前，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國記者表示，此次各大銀行公布的調整細則體現著“因城施策，能調盡調，一調到底”。

以中國銀行發布的調整規則為例，細則照顧到了不同時間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則。“存在調整空間的一次性全部調整到位，或調整到當地下限，或調整到LPR+0。并非市場猜測的會與借款人博弈，給了市場明確的預期。”李宇嘉指出。

他表示，在存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016-2021年發放的貸款利率比較高，大約在60%左右，“此次平均下調80個基點，對應存量房貸下調50個基點，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費”。

8月31日，人民銀行和國家金融監管總局有關負責人在提及降低存量首套住房貸款利率時表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

中信建投證券此前研報也指出，存量房貸利率調整的政策目標是減少提前還貸，一方面能夠幫助減少居民支出、修復居民脆弱的資產負債表，并在一定程度上通過“開源節流”幫助居民提高凈收入、促進消費支出。另一方面也能夠幫助部分銀行減少因提前還貸造成的經營壓力。

那么對于銀行而言，全行業息差下行的壓力之下，此次存量房貸利率下調可能會造成哪些影響呢？

央行數據顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。近日，財信證券研報按照“個人住房貸款每年償還5%，20年還清”，“存量貸款中80%符合首套住房標準”和“平均下調幅度為0.8個百分點”三種條件進行了測算，來評估對于存量房貸調整涉及的具體規模及帶來的影響。

財信證券表示，在上述假設條件下，估計此次能享受存量房貸利率下調的貸款體量不超過15萬億元，會給商業銀行帶來1200億元的利息收入損失，會影響凈息差3-4BP，影響4%左右的凈利潤。

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