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保障性租賃住房政策發布對市場有什么影響？

2021-07-05 09:10:29 來源：金融界編輯：

1998 年，我國停止住房實物分配后，適時推出了經濟適用房政策，以緩解中低收入者的購房壓力。1999年，《城鎮廉租住房管理辦法》出臺，開始向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，實施廉租住房工程被擺到更為重要的位置。2008 年，金融危機爆發后，在擴大內需戰略引導下，廉租房建設大幅上升。同年底，國務院提出“爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題”。

2010年6月，住建部等七部門聯合制定《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的發布，旨在發展公共租賃住房，以解決城市中等偏低收入家庭住房困難。公共租賃住房的房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集，新建公共租賃住房以配建為主。自此，公租房加入了保障房體系，我國保障性住房體系逐步完善。“十二五”規劃也明確提出加大保障性安居工程建設，計劃每年新建保障性住宅500 萬套，力爭還清3000 套保障性住房的歷史欠賬。2014 年，公租房與廉租房并軌為公共租賃住房，消減并停止供應經適房，保障方式由只售不租徹底改革為只租不售。作為我國現行住房保障體系的最重要構成部分，截至2018 年底，公共租賃住房共解決全國3700 多萬居民的住房問題。

圖表4：“十三五”期間全國保障性住房新增逾740萬套

資料來源：各省統計年鑒，中金公司研究部

圖表5：保證性住房政策與發展歷程

資料來源：根據歷年財政部、住建部、發改委文件整理，中金公司研究部

本次保障性租賃住房的政策細節特征

隨著我國經濟逐漸向高質量發展轉變，保障性住房政策逐漸由“放量發展”轉向“高質量創新發展”，參與主體、土地供應方式等開始轉變，綜合兩大部門的文件，相較以往，本次保障性租賃住房的政策細節有如下幾個特征：

1)多方主體參與：推動住房保障主體從政府為主向政府、企業和社會力量共同參與轉變，住房保障對象從戶籍居民為主向常住人口轉變。相較以往數次改革，本次政策的保障對象更加更多元、定位也更加明確——明確指出，新市民、青年人群體是本次政策面向的主要對象。

2)多渠道滿足土地供應：意見明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策，尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房。

3)多路徑資金籌措：支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款;支持企業發行信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營;企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券;商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。發改委的文件也明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。

圖表6：保障性住房支出呈上升趨勢