住房交易優(yōu)惠稅收政策進一步擴大。11月18日晚間，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》，取消普通住房和非普通住房標準。

  取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅?！锻ㄖ纷?024年12月1日起施行。

  亮點

  不再區(qū)分普宅和非普宅

  《通知》最大的亮點在于不再區(qū)分普通住房和非普通住房。黨的二十屆三中全會明確提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策。

  2023年12月，北京對從2014年起沿用了多年的普通住房認定標準進行了優(yōu)化，明確從2024年1月1日起，普通住房應(yīng)滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于每平方米85000元，五至六環(huán)之間單價低于每平方米65000元，六環(huán)以外單價低于每平方米45000元。

  11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）。此次北京發(fā)布的《通知》有關(guān)契稅的表述和《公告》一致。

  具體來看，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

  值得注意的是，12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規(guī)定的可適用執(zhí)行。

  算賬

  改善型購房增值稅能省六位數(shù)

  在二手房交易中，普通住房認定標準與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。按現(xiàn)行政策，個人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住房，仍需征收差額增值稅，稅率為5%。有市場機構(gòu)估測，北京目前仍有約30%的住宅被認定為非普通住房。

  “北京市普宅標準取消后，只要是滿2年的住房，出售時就免征增值稅。”北京一位房產(chǎn)中介對記者表示。

  12月1日新政落地后，在北京買房能省多少成本？以市民鄧先生為例，因為家有二胎，想置換一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬元。政策調(diào)整前，該住宅被認定為非普通住房，6年前房東以500萬元購入，鄧先生需繳納增值稅為15萬元。政策調(diào)整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。

  在個人購買住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬元，此次調(diào)整后為8萬元，節(jié)省4萬元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬元，此次調(diào)整后為8萬元，節(jié)省了16萬元。

  分析

  適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系新變化

  “當前房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，按照住房面積、容積率和房價來確定普通住房和非普通住房標準，不盡合理。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，此前在北京買套面積很小的老破小也時常被“豪宅化”，購房人承擔了較高的交易成本。

  “取消普通住房和非普通住房標準的劃分，更多購房人得到稅收、房貸等政策的優(yōu)惠，購房人交易成本進一步降低。”趙秀池說，這既有利于樓市回暖，也有利于居民對美好住房愿望的實現(xiàn)，讓購房人有更多的獲得感、幸福感。

  今年以來，北京相繼推出了多項樓市政策，政策推動下，近段時間，北京二手房市場交易活躍度有所提升。北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，北京二手房網(wǎng)簽1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長31%和2.4%，1.7萬套的網(wǎng)簽量也創(chuàng)下近19個月新高，回歸二手房交易“榮枯線”以上。

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