元旦剛過，李女士開始有點(diǎn)著急了。經(jīng)常逛中介門店的她，最近聽到的“降價”聲音少了，“再等等”的心思開始動搖了，出手買房的想法變得強(qiáng)烈了。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價的現(xiàn)象，占比提高1.8個點(diǎn)，達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流，但已有所下降。這與李女士的感受契合，也與《證券日報》走訪調(diào)查后獲取的信息一致。

一個多月前，《證券日報》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京二環(huán)內(nèi)部分二手房主，甚至降價三十萬元都買者寥寥，但現(xiàn)如今，房價下跌不再明顯，議價空間縮小，雖然購房者尚未大面積出手，但購買意愿開始稍顯積極了。

在北京西城區(qū)廣安門的鏈家網(wǎng)點(diǎn)，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)的銷售人員明顯比此前記者走訪時要少了很多。有中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期有部分購房者選擇出手，2019年下半年以來，北京的二手房市場，終于有了一絲溫度。

“北京二手房市場確實(shí)出現(xiàn)了房價止跌跡象，但這只是短暫回暖。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，房價止跌背后主要有兩個原因，第一，2019年4月份至10月份，市場持續(xù)降溫，年末市場成交量增加是低位修復(fù)的表現(xiàn);第二，根據(jù)數(shù)據(jù)和調(diào)研，年末客戶的資金相對充足，因此入市積極性有所提升，這一表現(xiàn)和往年年份類似，也就是說年末“翹偉”是每年的常態(tài)，不是2019年的特例。

二手市場現(xiàn)短暫回暖

回顧調(diào)控前夜，“賣家報價728萬元，買家從7點(diǎn)砍價到夜里11點(diǎn)，745萬元成交”的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)去，在過去的一年中，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。賣房者的感受是從“一夜?jié)q價20萬元”到“不好賣”;買房者的感受是從“永遠(yuǎn)漲”到“再等等”，再到如今的可以考慮入市了。

“年底沖業(yè)績，大家都在外面跑，現(xiàn)在房價已經(jīng)到了很低的位置，有的房主對市場漲價感覺無望，也愿意節(jié)前出手，購房者也樂于抄底，所以成交量有一定上升。”房產(chǎn)銷售小張向《證券日報》記者介紹。

上周她終于促成了兩個月來的買房第一單，而這筆單子是她年中就開始介入的，像這樣的單子還有幾個，都已經(jīng)差不多快談妥了。

“并不能說現(xiàn)在二手房市場全面回暖了，只能說2019年下半年市場遇冷的速度太快了，讓很多購房者心理上都有了觀望心態(tài)，但城區(qū)內(nèi)畢竟大多數(shù)都是學(xué)區(qū)房，孩子可等不起，所以僵持了幾個月，買房者的積極性開始提升了，現(xiàn)在的成交量依然很低，但比前幾個月好很多了。”小張介紹，自己的購房客戶，主要是購買學(xué)區(qū)房用于孩子上學(xué)，很多都定下來要在2019年買房，只不過因?yàn)榉績r下跌被延后了。

《證券日報》記者隨后走訪了北京南城小區(qū)較為密集的洋橋地區(qū)，該地區(qū)的鏈家房產(chǎn)銷售人員較多，對于記者想了解二手房市場情況，也反映較為平淡。銷售人員介紹，周邊地區(qū)房價基本止跌，但價格也是降到近兩年的最低點(diǎn)。

與之相比，幾公里之外的馬家堡地區(qū)，在我愛我家的門店，銷售人員熱情的推薦周邊二手房源和亦莊等地的房，并且告訴記者周邊地區(qū)的房價已經(jīng)有觸底反彈的跡象，成交量也明顯上升，房東們售房的意愿也強(qiáng)。

“作為二手房，房子的物業(yè)、樓棟外立面、小區(qū)環(huán)境等，都對其價格有著很深的影響，馬家堡這里優(yōu)質(zhì)小區(qū)比較多，因此價格降下來的不多，目前房價比較穩(wěn)定，有的好房源出來就被買方預(yù)定走了。”銷售人員介紹，北京限購升級以后市場明顯不好做了，銷售手里誰的購房客戶多，誰的成交量就高，房源反而不是太大的問題。

賣方提價意愿升高

“不同于調(diào)控前房價一路上漲，調(diào)控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌，2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平方米，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%。”貝克研究院在一份報告中表示，2019年末，北京房價不再是“內(nèi)地第一”。調(diào)控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。

上述研究報告還顯示，2019年底，北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套，而成交房源均價為500萬元/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬元。

但市場低迷期持續(xù)時間已經(jīng)很久了，年底已經(jīng)有“翹尾”行情顯現(xiàn)。對于北京目前的二手房市場現(xiàn)狀，《證券日報》記者通過調(diào)查獲得的信息或能窺見一二。

在馬家堡我愛我家門店，記者遇到一位來洽談交易的買房者。一番攀談后，對方表示，作為改善性住房，他對于購房并不著急，因此整個2019年都在看市場動向。

“感覺2019年底明顯跌不動了，而且不確定2020年是否市場回暖，既然價格已經(jīng)跌到自己預(yù)期的位置，那就年前把事情定下來。”這名買房者顯然對于購房的事情十分自信。

相同的情況也出現(xiàn)在北京周邊地區(qū)，在大興黃村鎮(zhèn)的鏈家網(wǎng)點(diǎn)，就有至少三家客戶在與房產(chǎn)銷售商談。銷售人員介紹，與去年相比，2019年這個冬天尤其的寒冷，幸好近期房價下跌的趨勢已經(jīng)緩和，購房意愿也有所提升，但比去年要大大不如，往年此時網(wǎng)點(diǎn)的成交量至少在十多單，如今不過五、六單，而且購房者大多數(shù)都是觀望數(shù)個月甚至半年多的老客戶。

“業(yè)主預(yù)期有所改善，業(yè)主調(diào)價中漲價占比從10%提升到12%，但是整體市場情緒依舊較弱，成交周期依舊在延長。”許小樂向《證券日報》記者如是表示。

該銷售人員說：“大家普遍認(rèn)為2020年不會再跌下去，甚至因?yàn)榈奶嘤辛松蠞q的預(yù)期，所以買房者有所松動，將來二手房買賣的工作更不好做，成交量可能變化不大，但一單交易可能要磨大半年。”

正如貝殼研究院所示，2020已來，北京二手房市場步入調(diào)控后第四個年頭，政策不會有大的放松，市場供需矛盾極大緩和，市場預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價格波動在5%以內(nèi)。記者 王麗新 見習(xí)記者 郭冀川

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)回暖