7年來，人民銀行首度下調個人住房公積金貸款利率。

9月30日，人民銀行發布公告稱，自10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

9月29日，人民銀行、銀保監會宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限政策。9月30日，財政部、稅務總局宣布居民1年內換購住房可享個稅退稅優惠。兩天內利好購房者政策接二連三出臺，為降低老百姓(行情603883,診股)購房成本送上實打實的“大禮”。

“組合拳”刺激市場需求

從調整首套房貸款利率下限到下調個人住房公積金利率，專家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地產市場的需求端。

“近期穩樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市‘金九’成色不足。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，數據顯示，9月，30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續處于筑底階段。推動房地產市場回暖正在成為四季度穩增長、控風險的關鍵環節。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，自去年9月30日人民銀行首提維護房地產市場健康發展、維護住房消費者合法權益以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款利率均有所下調。然而，到今年三季度末，房地產市場仍舊較為低迷，全國商品房銷售出現兩位數下跌，房地產投資罕見出現負增長，因此有必要進一步實施寬松政策。

值得關注的是，人民銀行此次調整的兩項房貸利率均與首套房有關。對此，招聯金融首席研究員董希淼表示，今年以來，金融管理部門兩次調整首套房貸利率下限并下調首套公積金貸款利率，主要針對提振剛性住房需求。只下調首套個人住房公積金貸款利率，對二套個人住房公積金貸款利率未作調整，體現了“房住不炒”原則。

在董希淼看來，上述調整或將產生三個作用：一是在堅持“房住不炒”的前提下，穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求;二是傳遞穩定信心、穩定市場的信號，促進房地產市場平穩健康發展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

王青認為，將覆蓋范圍繼續限定首套房，體現了政策漸進調整、堅持“房住不炒”的基本原則。

商貸利率調整“因城施策”

政策接二連三落地，對于哪地、哪類購房者將是利好?

根據人民銀行、銀保監會《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，對于2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

目前，首套房商業性個人住房貸款利率下限為不低于5年期以上LPR減20個基點。符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

根據易居研究院智庫中心的統計，在國家統計局發布的70個大中城市房價指數中，有23個城市符合此次新政的要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽等8個二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林等15個三線城市。

董希淼表示，人民銀行、銀保監會對個人首套房貸利率下限調整后，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同。從地區看，部分二三線城市可能符合調整條件，但一線城市及部分省會城市則難以調整;從銀行看，預計多數銀行在實際中將對首套住房貸款執行利率下限;從購房者看，本次政策調整主要影響新發放貸款，存量房貸仍將與LPR調整保持一致。

至于公積金貸款利率，王青明確，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，一方面有利于提振消費，另一方面也將激發更多住房公積金貸款需求。

滿足改善性住房需求還有空間

展望下一階段，業內普遍認為，部分房貸降息之后，四季度房地產市場回暖可期，而后續可能仍有穩樓市政策在路上。

“我們判斷，后期視房地產市場修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期以上LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度下行，進而推動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。”王青表示。

董希淼認為，目前，金融管理部門政策上的調整主要針對剛性住房需求，在更好地滿足改善性住房需求上，還有進一步調整與優化的空間。“下一步，應該繼續調整限購、限貸政策，比如采取降低首付比例、降低貸款利率以及優化‘認房又認貸’等政策措施，進一步推動、促進房地產市場平穩健康發展。”董希淼說。

實際上，財政部在9月30日發布的換房退稅新政，即是刺激改善性住房的一張良方。根據這項政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

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