文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

上市三年多，興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）終于發(fā)布了第一筆收購。

【資料圖】

7月5日晚間，興業(yè)物聯(lián)公告披露，其擬斥資9500萬元，收購河南正之悅置業(yè)有限公司（簡稱“正之悅”）全部已發(fā)行股本。

當(dāng)日收盤后，興業(yè)物聯(lián)全資附屬公司河南興業(yè)物聯(lián)網(wǎng)管理科技有限公司與賣方河南正商置業(yè)有限公司（簡稱“正商置業(yè)”），已就這筆交易訂立了協(xié)議。

穿透股權(quán)，這其實(shí)是正商集團(tuán)創(chuàng)始人張敬國家族內(nèi)部一筆左手倒右手的關(guān)聯(lián)交易。賣方正商置業(yè)的最終實(shí)控人，是張敬國的妻子黃燕萍。而他們的女兒張惠琪，則是興業(yè)物聯(lián)的非執(zhí)行董事及實(shí)控人之一。

上市物企收購控股股東手中的其他公司股權(quán)，已經(jīng)不是行業(yè)的新鮮事了。不過，興業(yè)物聯(lián)的這筆關(guān)聯(lián)收購，還是頗有看點(diǎn)。

河南正之悅置業(yè)有限公司，從企業(yè)名稱不難看出，這是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)相伴而生，但房企把物企分拆出來，后者走的是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，而這一定程度上是與房地產(chǎn)開發(fā)走的重資產(chǎn)路線，是相悖而行的。

上市物企也有不少收購關(guān)聯(lián)方重資產(chǎn)的先例，比如去年11月，遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）在北京、深圳買了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的兩處辦公樓。不過，相關(guān)交易的對(duì)象，一般也都是已經(jīng)發(fā)展成熟的物業(yè)。而興業(yè)物聯(lián)收購正之悅，后者持有的物業(yè)項(xiàng)目還在發(fā)展中，預(yù)計(jì)要到2025年12月31日竣工。

種種“反常”，興業(yè)物聯(lián)的這筆關(guān)聯(lián)收購背后，究竟打的是何算盤？

“增重”項(xiàng)目

根據(jù)公告，此筆交易達(dá)成后，正之悅將擁有土地面積約為1.49萬平米、建筑面積4.47萬平方米的鄭州正商中心項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于河南省鄭州市如意西路東及如意河西一街南，是正商集團(tuán)在2018年5月31日拿下的一塊商業(yè)服務(wù)地塊，使用年期為40年。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》通過公開資料獲悉，當(dāng)年這塊土地的起拍價(jià)為1.94億元。不過，正商集團(tuán)最終用了多少錢拍下該地塊，暫不得而知。

2018年4月，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局鄭東新區(qū)規(guī)劃分局披露這塊土地的規(guī)劃許可證批前公示。彼時(shí)，該項(xiàng)目的名稱為正商凱悅酒店。今年6月5日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局鄭東新區(qū)分局又公布了對(duì)該地塊變更建筑方案征求意見表。

按照原來的建設(shè)工程許可證（2021年12月31日頒布），這塊土地計(jì)劃建設(shè)1幢地上11層的酒店、1幢地上10層的服務(wù)型公寓，以及兩層地下車庫。

最新變更建筑方案中，酒店樓幢7-10層中，有合計(jì)共27間客房功能調(diào)整為服務(wù)型公寓；服務(wù)型公寓樓幢的1層中，調(diào)整出了9間沿街商業(yè)。

在公告中，興業(yè)物聯(lián)對(duì)此時(shí)介入該項(xiàng)目做了解釋，“倘本公司參與到物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的早期階段，則本集團(tuán)可全面整合我們的物聯(lián)網(wǎng)解決方案。”

“董事認(rèn)為，目標(biāo)公司項(xiàng)下的物業(yè)項(xiàng)目將在中長期內(nèi)為本集團(tuán)帶來客觀的回報(bào)”，興業(yè)物聯(lián)對(duì)這個(gè)尚在開發(fā)中的物業(yè)項(xiàng)目十分看好，其董事會(huì)表示，正之悅目前持有的物業(yè)項(xiàng)目涉及酒店及可售商業(yè)單元開發(fā)，且其已為酒店聘請(qǐng)了一家酒店管理公司進(jìn)行運(yùn)營及業(yè)務(wù)發(fā)展。

額外的“收購款”

投資這個(gè)項(xiàng)目，興業(yè)物聯(lián)未來可收回多少回報(bào)，尚不得而知。但目前可以肯定的是，除了9500萬元收購正之悅?cè)恳寻l(fā)行股本的收購款之外，興業(yè)物聯(lián)還需要拿出更多資金。

其中，截至這筆交易訂立協(xié)議當(dāng)天，正之悅還欠付賣方正商置業(yè)約1.45億元。根據(jù)協(xié)議的條款，正之悅需要在6個(gè)月內(nèi)悉數(shù)償還這筆股東貸款。按照公告的意思，這筆錢應(yīng)該是需要興業(yè)物聯(lián)來承擔(dān)了。

更重要的是，鄭州正商中心項(xiàng)目還沒有竣工，相關(guān)物業(yè)建設(shè)還需要大筆資金投入。

此前，正之悅已與正商發(fā)展的直接全資附屬公司正陽建設(shè)訂立建設(shè)合約。興業(yè)物聯(lián)也同意同意聘請(qǐng)正陽建設(shè)為承包商，為鄭州正商中心項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)及建設(shè)服務(wù)。

而與正商置業(yè)簽訂正之悅股權(quán)交易的當(dāng)天，興業(yè)物聯(lián)也與正商發(fā)展訂立了建設(shè)總框架協(xié)議。據(jù)此，自當(dāng)日起至2025年12月31日期間，興業(yè)物聯(lián)將不時(shí)聘請(qǐng)正商發(fā)展為其服務(wù)供應(yīng)商，提供建設(shè)服務(wù)。

根據(jù)這份建設(shè)總框架協(xié)議，自生效日期起至今年底，以及2024年度、2025年度，雙方約定的年度上限分別為3680萬元、2.13億元、2.45億元。據(jù)此計(jì)算，興業(yè)物聯(lián)在鄭州正商中心項(xiàng)目，可能還需要再投資4.94億元。

這筆關(guān)聯(lián)投資收購，對(duì)興業(yè)物聯(lián)而言算是一筆大的交易了。

數(shù)據(jù)顯示，過去的2022年，其實(shí)現(xiàn)應(yīng)收3.21億元，同比增長約14.0%；同期，錄的毛利9970萬元，同比增長約6.3%；母公司擁有人應(yīng)占溢利約為人民幣4720萬元，較去年同期約人民幣5450萬元減少約13.4%。

此外，截至2022年12月31日，興業(yè)物聯(lián)手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為4.68億元，另外再有受限及受押銀行存款10萬元。

相關(guān)公司：興業(yè)物聯(lián)hk09916,興業(yè)

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