2025年上半年，北京土地市場迎來顯著升溫。7月6日，據北京商報記者統計，上半年北京共計成功出讓22宗地塊，其中，3宗地塊溢價率超過20%，4宗地塊溢價率超10%，土地出讓金總額突破千億元大關，同比增長37.3%。

在業內人士看來，出讓金額增長的背后，一方面，土拍市場規則的優化調整釋放了市場活力，為房企投資決策提供了空間；另一方面，優質地塊供應顯著增加，有效激發了房企的競拍積極性。北京商報記者梳理發現，在22宗出讓地塊中，上半年海淀區共推出6宗地塊，土地供應量同比增長200%，其中4宗吸引多家房企激烈角逐。值得一提的是，中建系房企在上半年北京土地市場中表現尤為亮眼，一舉斬獲22宗地塊中的7宗，成為最大買家。

共出讓22宗地塊

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北京2025年上半年土拍落下帷幕。從成交數量來看，上半年北京共成功出讓22宗地塊，與去年同期的19宗相比，同比增長15.79%。其中，溢價成交地塊9宗，占總出讓地塊的40.91%。有3宗地塊溢價率超過20%，4宗地塊溢價率超10%。

從供地區域來看，海淀區成功出讓6宗地塊，通州區出讓3宗，豐臺區、昌平區、順義區、朝陽區、石景山區各2宗，大興區、亦莊開發區、懷柔區各1宗。

2025年上半年，海淀區供地數量迎來爆發，占總地塊數量的27.27%。而在去年同期僅為2宗，同比增長200%。值得一提的是，2025年上半年海淀區地塊供應量超過2022年、2023年及2024年全年海淀區土地供應量的3宗、2宗和5宗。

具體來看，海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區0030地塊和海淀區樹村地塊分別達25.04%及27.93%，此外，海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區0029地塊、海淀區半壁店地塊分別以17.33%和11.95%溢價率成交。

除海淀區地塊外，通州區梨園鎮強力家居地塊溢價率高達21.94%。此外，朝陽區三間房地塊和通州區八里橋棚戶區地塊則分別達10.5%和16.28%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，2025年上半年，北京土地市場交易表現亮眼，充分顯示出企業對核心城市的投資熱情。出讓地塊多位于核心區域，憑借優越的區位條件、較低的開發限制及良好的規劃潛力，吸引眾多房企競相角逐，推動地塊溢價率顯著提升。

高溢價地塊的加持下，上半年北京土地出讓金額也相應增加。根據北京商報記者統計，2025年上半年，北京土地出讓金額達1005.56億元，相比去年同期的732.36億元同比增長37.3%，已達去年全年的64.71%。

中建系成最大買家

2025年上半年北京土拍市場中，央國企繼續成為拿地主力。

其中，中建系房企表現尤為突出，共拿下7宗地塊(含聯合拿地)，拿地金額達401.82億元，占上半年拿地總額的39.96%。并且，中建智地與金茂、越秀、朝陽城發組成聯合體，摘得上半年唯一一宗超百億元地塊——朝陽區平房鄉黃杉木店地塊。

中建系房企在北京土地市場的積極布局，本質上是品牌戰略與市場運營雙重考量下的協同決策。合碩機構首席分析師郭毅分析稱，北京作為超一線城市，擁有龐大且穩定的消費基數，其經濟韌性、人口吸附力及住房改善需求均處于全國領先水平，為房地產項目提供了廣闊的盈利空間。中建系房企通過獲取核心地塊、開發適配產品，有望實現項目運營收益的最大化。

郭毅表示，在此背景下，中建系房企在北京重點地塊的投資布局，不僅契合企業品牌價值提升的戰略需求，更能依托市場潛力達成經營利潤增長目標，形成品牌效應與經濟效益的雙重驅動。

值得一提的是，2024年上半年唯一一宗百億元地塊朝陽區酒仙橋+前葦溝+中關村地塊，同樣是由中建智地摘得，并且打造出北京宸園項目。

根據北京市住建委官網數據，截至2025年7月6日，開盤10個月的北京宸園606套房源已網簽545套，去化率接近90%。政策端加持下，項目的熱銷也使得中建智地在2025年上半年再度落子朝陽區。

此外，2025年上半年，北京建工、保利發展、金隅集團、華潤置地、招商蛇口等央國企也積極參與，共計拿下15宗地塊。

供需雙向優化

根據中指研究院數據，2025年上半年，北京新建商品住宅累計成交267萬平方米，同比增長3%。從各月情況來看，北京3月出現“小陽春”行情，當月新房成交面積同比增長近五成，二季度房地產市場延續修復態勢，二季度同比增長15%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，去年9月30日北京出臺多項樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調個人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購房成本，市場逐步得到修復。此外，上半年北京新房批準上市面積同比增長超過20%，一些地段好、品質高的項目入市也是支撐新房市場平穩的重要原因。

北京商報記者梳理發現，包括和樾望云、和樾玉鳴等多個上半年開盤的新項目去化率均超70%。截至7月6日，兩個項目去化率分別達92.18%及78.15%。

中指研究院數據顯示，上半年北京共有6個樓盤銷售額超40億元，其中海淀區4個、朝陽2個。曹晶晶表示，從銷售表現來看，區位配套較好的高品質改善樓盤去化較好。優質改善產品去化表現較好，充分體現出購房者對于高品質住宅項目的高度認可與偏好。

從需求端來看，曹晶晶指出，上半年，北京分總價段新房成交來看，1000萬—2000萬元新房成交量保持較快增長，成交套數同比增長近九成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續支撐新房市場。

雖然北京上半年樓市整體表現平穩，但不同項目也存在較大區別。北京商報記者梳理發現，建發·海晏在6月開盤不到一個月時間內，去化達34.39%；而中海豐和叁號院在去年3月開盤，經歷一年多的時間去化率也僅為19.42%。

郭毅認為，北京新房市場的分化態勢客觀存在，且伴隨市場調整持續深化。她表示，這種分化主要源于三大核心因素，區域購房需求基數、市場供需匹配度以及產品打造水平。從區域維度看，購房需求旺盛的區域更具市場活力；在供需關系方面，供不應求的片區房價支撐力更強，而供過于求則易引發市場競爭加劇；在產品層面，開發商對項目的投入與品質塑造，也將直接影響項目市場競爭力。

曹晶晶認為，今年上半年，北京土地供應整體延續“城六區及軌道交通節點主導、平原多點協同”的供地策略，其中不乏海淀、朝陽、通州一些熱點地塊，預計這些優質地塊接下來將形成改善型新房產品入市，為下半年新房市場形成關鍵支撐。

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