金融界8月30日消息存量房貸利率調整措施正式出臺！

央行、金管總局下發通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

(相關資料圖)

個人住房貸款余額38.6萬億元

據央行近期公示的《2023年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2023年二季度末，人民幣房地產貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%，比上年末增速低1個百分點；而個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

自2004年公示數據，2004年12月至2021年12月，個人住房貸款余額同比增長率一直高于10%。但2021年12月后，該數據跌落至10%以下。截至2023年6月末，個人住房貸款余額同比增長率首次轉負，二季度個人住房貸款減少3400億元，同比少增3600億元。

目前，五年期以上LPR為4.2%，全國層面的首套住房商業性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，即4.0%；第二套住房商業性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點，即4.8%。

目前北京首套房新發放房貸利率下限為4.75%（加點55BP），上海為4.55%（加點35BP），深圳為4.5%（加點30BP）。預計北上深很難受益存量按揭利率的可能下調，除非地方下調加點幅度。近幾年，一線城市里廣州大幅下調過加點（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點為0BP）。

北上深以外區域或顯著受益。近兩三年，由于房價低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度。目前96個城市中，執行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，蘇州市2019年10月首套房房貸利率加點幅度達128BP，目前為-20BP，加點近幾年下降了近150BP。

值得注意的是，這是我國第二次下調存量按揭貸款利率，2008 年10 月央行宣布將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優惠。

銀行利息收入每年減少將近1700億元

此前，招商證券在研報中表示，其中，北京市2022年末個人住房貸款余額1.2萬億元，估算北上深合計個人住房貸款約4萬億。按照存量按揭貸款中60%左右的規模利率較高估算，如果較高利率的按揭貸款平均加點下調幅度100BP，存量按揭利率加點下調可能影響商業銀行每年利息收入0.21萬億元，影響凈利潤約7個百分點。

據第一財經報道，此次存量按揭利率平均降幅大約為0.8個百分點。

如果按照招商證券的計算方法計算，本次存量房貸利率調整將影響商業銀行每年利息收入將近1700億元（35萬億元*0.6*80bp）。

存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

部分上市銀行受影響或較大。從A股上市銀行整體來看，截至2022年末，個人住房貸款余額35.0萬億元，占總貸款的24.1%。其中，四大行及郵儲銀行按揭貸款占比較高。部分城商行按揭貸款占比較低，如寧波銀行、南京銀行等。

分析師稱降存量房貸利率難“一刀切”

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

央行這一表態在房貸市場激起千層浪。

8月初，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中提到指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。這是央行近期第二次提及調整存量個人住房貸款利率，且措辭由由“支持鼓勵”變“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面。

但是之前各大銀行似乎在推進政策落地方面并不特別積極。

“銀行也是贏利性機構，房貸也是優質資產。銀行從自身利潤率、經營穩定性考慮，不愿意在存量房貸利率方面有大動作也是可以理解的。”某券商銀行業分析師表示，銀行的凈息差已經承壓。

另外，依據實際情況來看，因為每一個房貸申請者和銀行簽訂的合同都不相同，其利率加點都不太一樣，尤其在不同的城市，房貸總額也會有不同。因此，如果像過去一樣“一刀切”打七折，不是很公平，操作性也不太強。更大的可能，是依據一線、二線等城市級別不同、房貸金額等因素進行“一城一策”。

本文源自：金融界

作者：大江大河

關鍵詞：