城區是推進中心城市高質量發展的核心單元和動能引擎，經濟實力強勁的城區，對人才、人口形成強大的吸引力，這些地方的樓市需求也十分旺盛。那么這些城區的房價水平如何?

日前，賽迪顧問城市經濟研究中心正式發布了2021賽迪百強區榜單，對全國(除直轄市、香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區)906個地級市市轄區高質量發展水平進行評估。榜單從經濟實力、增長動力、內生支撐、區域能級、共享發展五個維度出發，構建包含23個二級指標的城區經濟高質量發展評價體系。

第一財經記者根據中國房價行情平臺上的數據，對百強區的房價進行梳理發現，在百強區中，共有97區房價過萬元，其中有12區房價超過了5萬元/平方米，主要集中在深圳、廣州、廈門、南京和杭州。其中最貴的深圳南山區房價已經超過了10萬元/平方米。

12區房價超5萬元，南山第一

根據榜單，百強區中，廣州有9個區入圍，數量位居第一。成都8個，位居第二。深圳、南京均為6個。長沙、青島各有5個。杭州、寧波、武漢各有4個。無錫、常州、蘇州、南通、佛山、濟南、合肥、昆明、紹興各有3個;廈門、揚州各有2個。此外，另有18個城市有1個城區入圍。

這其中，12個房價超過5萬元/平方米的百強區，分別是深圳南山區、深圳福田區、廣州天河區、廈門思明區、廣州越秀區、深圳龍華區、深圳寶安區、廈門湖里區、深圳羅湖區、杭州西湖區、廣州海珠區、南京鼓樓區。從區域分布來看，這12個區來自深圳、廣州、廈門、南京、杭州這5個副省級城市，這些城市都位于東南沿海的經濟強省。

深圳的南山區，不僅綜合實力位居百強區第一，房價也位居百強區第一，單價超過了10萬元/平方米。南山區2020年GDP實現6502.22億元，總量占全市的23.5%;其上市公司數量也是最多的，有“世界500強”騰訊控股、中國恒大，也有行業翹楚邁瑞醫療、大族激光等。去年南山區的GDP超越了石家莊、南昌、南寧等13個省會城市。

根據南山區2020年統計公報，現代服務業增加值3895.89億元，占三產比重86.6%;先進制造業增加值1112.84億元，占規模以上工業增加值比重71.6%。年末全區有國家級高新技術企業4101家，占全市總量的22.1%。根據居民家庭抽樣調查資料顯示，去年該區居民人均可支配收入82521.98元。

產業實力雄厚、收入高，但住宅用地供應卻相對有限。中國(深圳)綜合開發研究院智庫研究與信息部部長鄭宇劼分析，南山區的面積雖然不小，但南山的產業用地占比比較多，包括教育用地、生態用地等，相對而言居住用地比較少。

這種情況下，南山區的住宅供不應求。大量在南山區上班的人，住在外圍城區。南山之后，毗鄰南山的福田區房價位居百強區第二，單價超過了9萬元/平方米。

廣州天河區的房價在百強區中位居第三，單價逼近了8萬元/平方米。與南山區相似，天河區也是高新產業、總部經濟、金融等現代服務業的集聚地。數據顯示，2020年，天河區金融業增加值突破1000億元，規模占全市近五成，金融業成為天河區第一大主導產業。

天河區日前介紹稱，“十四五”時期，天河區將充分發揮人工智能與數字經濟引擎作用，大力發展金融業、新一代信息技術、現代商貿業、高端專業服務業和現代都市工業等五大主導產業，打造現代服務業和戰略性新興產業兩大產業集群。

值得注意的是，近年來，不光不同城市之間的樓市走勢在分化，在一二線大城市內部，房價分化也十分明顯，高新產業、現代服務業和先進制造業集中的區域，比如深圳南山、廣州天河、成都武侯、西安雁塔、杭州濱江等地，不僅經濟增長最快，而且已經成為城市最繁華、房價最堅挺的區域。

以廣州為例，疫情以來，廣州天河的東圃板塊不少樓盤漲幅超過七成甚至接近翻倍，黃埔區的不少樓盤漲幅也超過了五成，但番禺、荔灣等區域的多數樓盤只有一兩成，城市內部分化十分明顯。

鄭宇劼分析，隨著我國進入到轉型升級新階段，新興產業、未來產業成為產業帶動的主要力量，成長性更快，爆發性更強，這些新產業所在的區域，發展動力很強。以廣州為例，原先在四個一線城市中，廣州的產業結構是偏舊偏重的，但這幾年廣州包括生物醫藥、新一代信息技術等新興產業發展很快，產業結構實現快速轉換，產業后勁不斷增強，這些產業最集中的天河、黃埔經濟增長速度很快。

再比如，在“九省通衢”武漢，過去，武漢的漢口傳統商業發展突出，發展總體比武昌好，但近年來高校眾多的武昌高新技術產業發展突出，吸引的年輕人更多。

廣東省體制改革研究會執行會長彭澎對第一財經分析，新產業、新業態是下一步決定城市競爭力的核心要素。新興產業成長性特別強，增長速度比傳統產業快很多。高新產業、現代服務業的從業人員收入水平更高，購買力更強，集聚的年輕人更多，對住房的需求也更大。

與此同時，這些新興產業所在的新城區城市化建設突飛猛進，包括軌道交通、綠化、文化教育、醫療設施建設很快，產城融合越來越好，宜居宜業。

表：12個房價超過5萬元/平方米的百強區

廈門兩區入圍前十 長沙收入高房價低

在12個房價超過5萬元的百強區所在的城市中，深圳、廣州、杭州、南京均為我國GDP十強城市，其中廣深是超大城市、一線城市，南京和杭州均為長三角地區的特大城市，南京是第二經濟大省江蘇的省會，杭州是第四經濟大省浙江的省會。這幾個城市不僅經濟總量很大，高新產業十分發達，上市公司很多，集聚了大量的人才。

相比之下，去年廈門GDP總量僅為6384億元，位居全國各大城市第34位，與廣深、南京、杭州等地差距很大。廈門全市總人口僅為500多萬，城區人口僅有300多萬，城市規模只是I型大城市。

不過，廈門的房價卻一直位居全國前列，僅次于深圳、北京、上海這三個一線城市，位居全國第四，超過了一線城市廣州。分區來看，廈門的思明區房價超過了7萬元/平方米，湖里區也超過了5萬元/平方米。

廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經記者分析，一方面，廈門由于教育、城市建設、醫療方面的優勢，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買力涌入。而福建的經商群體又很大，民間資金很多。但另一方面，廈門過去多年住房供應明顯低于人口和住房需求增長步伐，欠賬缺口較大。

不過從廈門市各區域來看，島內外的分化十分明顯，很多小區的房價達到了8萬元甚至10萬元以上，相比之下，島外不僅價格低了很多，而且近年來房價處于橫盤狀態。老家泉州的林先生最近準備賣掉一套位于集美區集美大橋橋頭附近中海小區的126平方米的四房，單價3.4萬元/平方米，“這個價格跟五年前差不多，但還是很難脫手。”林先生說。

王崎分析，總體來看，出了廈門島，房價就下降了一半左右，島內外房價落差很大。由于廈門島內用地緊張，多年來島內的思明、湖里兩區土地供應一直十分有限，甚至有幾年都沒有土地供應。同時，廈門人口密度很大，教育、醫療資源十分集中，比如廈門最好的中小學都在島內。此外，廈門的金融產業主要在島內，高收入群體集中在島內，外地、外省來廈購房的群體也主要在島內。

另一方面，房價的高低雖然與收入水平高低有很大關系，但產業發展好、收入水平高的城市，房價并不一定高。這其中，中部的強省會長沙就是“收入高、房價低”的典范。

在百強區中，房價最低的10個區，有三個來自長沙，分別是天心區、雨花區和芙蓉區，作為長沙的中心城區，房價均只有1萬多元。

不過，雖然房價水平低，但長沙近年來產業發展十分強勁，人口流入速度很快。第七次全國人口普查數據顯示，長沙十年共增加了300萬人，總人口突破千萬大關，達到1004.79萬人，成為中部地區第3個突破千萬人口大關的省會城市。

人口快速增長，與長沙近年來裝備制造、文化娛樂等產業快速發展有關。以裝備制造業為例，近年來，長沙涌現出了三一重工、中聯重科、山河智能等裝備制造企業。在文化產業方面，長沙也產生了茶顏悅色等網紅品牌。根據攜程發布的2021五一旅行大數據報告，長沙入圍了五一黃金周十大熱門旅游城市行列。

在人均收入方面，2020年，長沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

由于收入高、房價低，長沙人也更敢于消費，數據顯示，去年長沙人均消費支出達到了36575元，超過了東部的廈門、蘇州、寧波、南京等城市，高居全國第7，在中西部各大城市中領跑。

“我身邊很多朋友供房壓力都不算大，但吃喝玩樂消費確實比較多。”在當地一家房企工作的肖女士說，由于房價水平較低、而且限購措施很嚴厲，因此很多人都傾向于買大戶型，整體的居住空間較為寬敞。

根據貝殼研究院今年4月發布的《2021年新居住消費調查報告》，分城市看，城市間成交套均面積差異顯著，以長沙、南昌、佛山、石家莊及鄭州為代表的城市，套均成交面積均在90平方米以上，特別是長沙，是30城中唯一過百的城市，達到101平方米。

關鍵詞： 廣州 新城區 城市化建設 中國房價