澳大利亞房價暴跌的原因是什么

10月初，澳大利亞政府公布的聯邦預算顯示，本財年(2020年7月1日~ 2021年6月30日)凈移民人口預計將出現二戰以來首次負增長，海外移民人數預計將超過7萬人。這將導致澳大利亞人口年增長率從1.2%驟降至0.2%，為近100年來的最低水平。

與人口增長下降相比，澳大利亞的經濟下滑幅度更大。

澳大利亞統計局15日公布的數據顯示，9月份失業率從8月份的6.8%上升到6.9%，比去年同期高出1.7個百分點;根據此前數據，該國第一季度國內生產總值(GDP)下降0.3%，第二季度下降7%，已陷入近30年來首次技術性衰退。

與此同時，房價也下跌了。根據房地產研究所9月底公布的數據，澳大利亞房價今年已連續5個月下跌，7月、8月和9月的環比分別下降0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國際地產董事總經理帕利爾，對旅游業、酒店業等服務業產生了巨大的負面影響，失業率上升是不可避免的，但科技行業和礦業幾乎不受其影響，反而成為熱錢流動的受益者。

帕利爾表示：“澳大利亞房地產市場的前景依然樂觀。現在的利率這么低。只要政府再次放開移民和旅游政策，市場需求就會迅速增加，物價就會再次上漲。

麥克林德爾認為，無論最后發生什么，政府都應該為減少移民帶來的“重大影響”做好準備。

AMP Capital首席經濟學家謝恩奧利弗，表示，人口增長率的下降非常明顯，新生嬰兒的數量無法彌補由此造成的差距，由此產生的后果非常明顯：GDP下降，中產階級就業崗位流失，房地產市場受到打擊。

奧利弗說：“住房部門受到的影響最大。以前由于移民的涌入，每年需要17.5萬套左右的新房來滿足市場需求，而今年隨著移民的流失，可能只需要7.5萬套。移民為房地產市場的繁榮做出了貢獻，悉尼和墨爾本在最近幾十年中受益尤為顯著。”

除了移民，作為主要潛在買家的33，354名留學生人數也大幅減少。根據澳大利亞，內政部的數據，今年1月至7月僅收到72，397份學生簽證申請，僅為去年同期的40%。

房價跌了半年，政府救市

根據外國媒體對當地房地產分析師的最新調查結果，2020年墨爾本和悉尼的房價預計將分別下降2%和7%，2021年可能繼續下降4%左右。

房地產市場是澳大利亞經濟的重要組成部分，房地產市場的動蕩對該國經濟的影響不可低估。根據官方數據，僅住宅建筑業就為澳大利亞提供了約2%的就業率和6%的國內生產總值。

然而，隨著人口增長的下降，政府對房地產市場的投資也有所下降。根據澳大利亞，財政部2019-2020財年的數據，住宅投資同比下降8.8%，而本財年預計將再次下降11%，預計到下一財年將反彈7%左右。

澳大利亞外商投資評審委員會發布的最新報告也顯示，上一財年澳大利亞境外投資者房地產交易同比下降11%，僅為9295筆，預計本財年這一情況將繼續惡化。

房地產開發商斯多克蘭集團首席執行官斯坦納特，表示：“由于人口增長水平較低，新屋開工數更有可能減少而不是增加，尤其是公寓。

帕利爾告訴，悉尼和墨爾本引領房價下跌并不奇怪，因為這兩個城市是移民和國際學生聚集最多的地方。

“悉尼和墨爾本都很大，每個地區的情況都不一樣。以悉尼為例。目前市中心住房供過于求，因為很多人走了，之前住在那里的留學生也回不來了;然而，東郊的高端房產價格上漲了，因為澳大利亞對的控制相對較好，這使得許多在歐美工作的富人回到中國居住，他們更喜歡環境好、空間大的豪宅。”帕利爾說。

為了避免因樓市持續下跌而引發更大的危機，澳大利亞市政府在最新預算中納入了一系列刺激措施，包括新增“首次置業貸款擔保計劃”1萬個名額。根據這項政策，首次購房者只需支付5%的首付，剩下的15%首付由政府擔保提供;此外，政府將提供10億澳元用于支持經濟適用房建設。

帕利爾還表示：“在過去三年里，政府對申請抵押貸款施加了嚴格的限制。他們首先要看你的信用卡賬單，還要看你在餐廳花了多少錢等等。然后再決定能借多少錢，但現在情況變得更寬松了，能借的錢也更多了。”

澳大利亞樓市前景如何?

據國際房地產咨詢公司萊坊， 澳大利亞住房研究部負責人米歇爾西耶爾斯基，稱，未來幾個月，低人口增長率和高失業率仍是澳大利亞房地產市場面臨的主要挑戰。

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