(經(jīng)濟(jì)觀察)“慢撒氣”化解房企風(fēng)險(xiǎn)怎么做？中國(guó)多部委釋放信號(hào)

中新社北京1月11日電 (記者 龐無(wú)忌)2023年，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被視為中國(guó)樓市調(diào)控政策的重中之重。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近日表示，以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。“慢撒氣”怎么做？這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著什么？

對(duì)于2023年的房地產(chǎn)工作，倪虹近日表示，概括起來(lái)是三句話：增信心、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型。其中，針對(duì)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，倪虹指出，以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)是增加房企開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸和購(gòu)房人的按揭貸，滿(mǎn)足合理融資需求。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“慢撒氣”實(shí)際上指的是在不發(fā)生重大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，讓存量風(fēng)險(xiǎn)有序釋放，“去腐生肌”。這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)有陣痛，但這是由舊模式向新模式過(guò)渡必須承擔(dān)的成本。

針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管部門(mén)也作出部署。中國(guó)央行、銀保監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì)明確，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。其中提到，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)。

李宇嘉指出，會(huì)議釋放的信號(hào)很清晰，就是要對(duì)優(yōu)質(zhì)的、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企積極紓困。會(huì)議提及的四項(xiàng)行動(dòng)，其實(shí)也是監(jiān)管部門(mén)總結(jié)出資金可以投入，并能安全退出的四種類(lèi)型，這也將是修復(fù)房企資產(chǎn)負(fù)債表的四種渠道。未來(lái)，機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)推動(dòng)收并購(gòu)、資產(chǎn)重組，或者扶持優(yōu)質(zhì)房企，也是從這四個(gè)渠道進(jìn)行。

這四項(xiàng)行動(dòng)包含哪些內(nèi)容？

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資產(chǎn)激活意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類(lèi)資產(chǎn)盤(pán)活，包括待開(kāi)發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs等產(chǎn)品的加入等。負(fù)債接續(xù)包括負(fù)債展期、債轉(zhuǎn)股、出售資產(chǎn)以清償債務(wù)等工作。權(quán)益補(bǔ)充意味著后續(xù)要鼓勵(lì)各類(lèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者。預(yù)期提升則主要通過(guò)減少企業(yè)違約、調(diào)整銷(xiāo)售目標(biāo)等方式，修復(fù)投資者對(duì)于房企預(yù)期，促進(jìn)“金融-房企-銷(xiāo)售市場(chǎng)”等渠道的順暢。

值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。李宇嘉提醒，今年相關(guān)政策傾向也督促出險(xiǎn)企業(yè)放棄幻想，斷臂求生，以適宜的價(jià)格，盡快出讓股權(quán)和項(xiàng)目。

在新的發(fā)展模式下，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、提前部署拿地未來(lái)有貨可賣(mài)的房企以及聚焦主航道、穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。而前期發(fā)展腳步邁得太大，或是產(chǎn)業(yè)布局過(guò)于多元化的企業(yè)，容易出現(xiàn)資金問(wèn)題，最終難在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)環(huán)相扣，要化解房企風(fēng)險(xiǎn)最終還需要整體市場(chǎng)的預(yù)期回暖、銷(xiāo)售恢復(fù)，企業(yè)才能恢復(fù)“造血”功能。這就需要保交樓、增信心。

李宇嘉指出，今年，保交樓可以說(shuō)是沒(méi)有任何商量余地的任務(wù)，一定要夯實(shí)房企的主體責(zé)任、地方支付的屬地責(zé)任。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，需要放棄過(guò)去“高舉高打”、尋求短期暴利的經(jīng)營(yíng)模式，要順應(yīng)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)新模式的方向，積極參與保障性租賃住房、城鄉(xiāng)融合、區(qū)域開(kāi)發(fā)等建設(shè)，謀求未來(lái)可持續(xù)的、細(xì)水長(zhǎng)流的收益。(完)

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